Na co se připravit při vyřizování hypotéky

6 minut čtení

Při vyřizování žádosti o hypoteční úvěr, se přihlíží na aktuální schopnost klienta danou hypotéku splatit. Tedy na bonitu. Bonita klienta je prokázání dostačujících příjmů nejen na splátku úvěru, ale i na obživu.

Jedná se o určitou pojistku banky pro případ, že klientovi bude snížen plat, či přijde o zaměstnání. Proto se banka vždy snaží, aby splátka hypotéky bylo pro klienta co možná nejvhodnější a aby dané splátky dokázal včas a v plné výši uhradit.

Jelikož hypotéka je úvěr, který je jištěn zástavou, resp. zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví klienta, je nutné tento fakt uvést v katastru nemovitostí.

Banky by mohly poskytovat hypoteční úvěry do 100% výše hodnoty nemovitosti, avšak podstupovali by tím veliké riziko v případě neplacení klienta, protože by následně danou nemovitost těžko prodávaly za plnou cenu. Právě proto banky poskytují hypotéku na částku nižší než je reálná hodnota nemovitosti, čímž se snaží snížit riziko při nesplácení hypotečního úvěru.

Co je to hypotéka?

Hypotéka je druh úvěru, který slouží k nákupu nebo údržbě domu, pozemku nebo jiných typů nemovitostí. Dlužník se zavazuje splácet věřiteli po určitou dobu, obvykle v řadě pravidelných splátek, které se dělí na jistinu a úroky. Nemovitost pak slouží jako zástava k zajištění úvěru.

Dlužník musí požádat o hypotéku prostřednictvím preferovaného věřitele a zajistit, aby splňoval několik požadavků k udělení hypotéky, včetně minimálního kreditního skóre a akontace. Než se žádosti o hypotéku dostanou do fáze uzavření, procházejí přísným procesem upisování. Typy hypoték se liší podle potřeb dlužníka, například konvenční úvěry a úvěry s pevnou úrokovou sazbou.

Poplatky navyšují hypotéku

Připravte se na placení nejrůznějších poplatků, které s úvěrem souvisí. O tyto poplatky se vám navyšují jednotlivé splátky:

• Poplatky za zpracování úvěru
• Poplatek za vedení úvěrového účtu
• Případně úrokové zvýhodnění ve výši 1% při nároku na státní podporu
• Poplatky jsou zahrnuty do úrokové sazby z hypotečního úvěru

S poplatky se setkáte s termínem reálná sazba. Nutno připomenout, že do reálné sazby se nepočítají další poplatky, které s poskytnutím hypotečního úvěru souvisí a to například pojištění nemovitosti, stavby…

Jak se splácí hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěr se splácí tzv. anuitivní splátkou, ta v sobě zahrnuje úrokovou část a splátku jistiny.

Anuitní splátka je předem daný mechanismus, kdy v počátcích splácení hypotéky platíte více za úroky a méně na jistinu a čím déle splácíte, tím menší částka je na pokrytí úroků a větší částka na pokrytí samotné jistiny. Přitom splátka úvěru je po celou dobu splácení stejná.

Kdy si vzít hypotéku?

Hypotéku je vhodné si vzít v okamžiku, kdy kupujete dům, ale nemůžete si dovolit zaplatit celou cenu domu předem a v plné výši. Přemýšlejte o tom takto: Pokud chcete koupit dům, s největší pravděpodobností nebudete chtít zaplatit celou cenu domu hned a v hotovosti.

Způsob, jak obejít tuto gigantickou jednorázovou transakci, je nabídnout zaplacení části ceny domu předem – tomu se říká složení zálohy – a zároveň si vzít úvěr od banky na pokrytí zbytku ceny domu. Peníze, které si půjčíte od banky (což je vaše hypotéka), bude třeba splatit i s úroky a výměnou za to budete moci dům obývat a renovovat podle svých představ.

Splátky hypotéky

Splátka hypotéky se skládá ze dvou složek – úroku a jistiny.

Úrokové sazby se liší podle jurisdikce a dalších podmínek na trhu; úrokové sazby ovlivňuje také riziko dlužníka a požadavek na půjčku. Úrokové sazby jsou obvykle buď fixní, nebo variabilní (často nazývané plovoucí).

Část splátky jistiny jde na splácení původní nesplacené částky hypotéky. Původní nesplacená částka je obvykle naplánována tak, aby byla splacena na nulu při poslední splátce amortizačního období – což může být 25-30 let.

Vzhledem k tomu, že amortizační doby hypotečních úvěrů jsou tak dlouhé, bývá pravidlem, že na počátku amortizačního období tvoří vysoký podíl splátky úrok, s postupem času je tomu naopak.

Kdo poskytuje hypoteční úvěry?

Hypoteční úvěry často poskytují banky a jiné tradiční finanční instituce (např. spořitelní a úvěrní družstva), ale ne vždy.

Hypoteční úvěry poskytují také životní pojišťovny, penzijní fondy a další velké společnosti spravující aktiva. Hypoteční úvěry totiž (z pohledu věřitele) obvykle představují velmi stabilní a stálé zdroje budoucích peněžních toků prostřednictvím měsíčních splátek dlužníka.

Hypotéky poskytují také další soukromí i nebankovní investoři (individuální i institucionální); tyto subjekty sdružují prostředky do různých forem hypotečních trustů a vytvářejí tak soukromé úvěrové subjekty. Tyto prostředky jsou často poskytovány kupcům domů a investorům do nemovitostí prostřednictvím hypotečních makléřských společností.

Hypoteční makléř sám o sobě není přímým věřitelem. Dlužník obvykle využije služeb hypotečního makléře, který mu pomůže „obejít“ všechny dříve uvedené poskytovatele hypotečních úvěrů s cílem zajistit pro dlužníka nejlepší úrokovou sazbu a podmínky. Zprostředkovatel je obvykle placen věřitelem, který uzavře obchod.

Výhody čerpání hypotéky

V jedné investici nevážete mnoho peněz. Pokud jsou nyní úrokové sazby hypoték nízké, pak byste mohli vydělat více, pokud část peněz investujete do akciového trhu, než když se vyhnete splácení úroků. Pokud jste však ve svých investicích poměrně konzervativní nebo víte, že byste tyto peníze na akciový trh nedali, pak by splácení v hotovosti mohlo být stále výhodnější.

Nevydáváte totiž najednou velké množství hotovosti. Ano, nákup v hotovosti vám může v dlouhodobém horizontu potenciálně ušetřit značné množství peněz. Ale pokud utratíte většinu své likvidní hotovosti za dům, pak byste mohli čelit problémům, pokud nastane nouzová situace nebo pokud budete muset po nastěhování provést opravy domu. Může být dobré se ujistit, že po koupi domu máte ještě peníze stranou pro případ nouze.

Zlepšete své kreditní skóre. Pokud budete hypotéku splácet včas po několik let, postupně si zvýšíte své kreditní skóre. Tato taktika může být užitečná zejména v případě, že si již nezlepšujete své kreditní skóre splácením úvěru na auto, studentské půjčky nebo kreditní karty.

Získejte daňové výhody. Splátky úroků z hypotéky jsou daňově odpočitatelné. Odpočty sice nejsou tak výrazné, protože zákon o snížení daní a pracovních místech je v každém státu jiný.

Může každý získat hypotéku?

Poskytovatelé hypotečních úvěrů musí potenciální dlužníky schválit prostřednictvím procesu žádosti a upisování. Úvěry na bydlení jsou poskytovány pouze těm, kteří mají dostatečný majetek a příjem v poměru ke svým dluhům, aby prakticky unesli hodnotu domu v průběhu času.

Při rozhodování o poskytnutí hypotéky se hodnotí také úvěrové skóre osoby. Úroková sazba hypotéky se také liší, přičemž rizikovější dlužníci dostávají vyšší úrokové sazby.

Hypotéky jsou nabízeny z různých zdrojů. Úvěry na bydlení často poskytují banky a spořitelní a úvěrní družstva. Existují také specializované hypoteční společnosti, které se zabývají pouze úvěry na bydlení. Můžete si také najmout nespojeného hypotečního makléře, který vám pomůže s výběrem nejlepší sazby mezi různými věřiteli.

Zahájení hypotečního procesu

Žádost o hypotéku je důkladný proces, který zahrnuje mnoho kroků na vaší straně. Na začátku budete potřebovat doklad o příjmech (prostřednictvím výplatních pásek a daňových přiznání za předchozí rok), seznam majetku (včetně případných výpisů z makléřských společností), seznam dluhů, osobní údaje pro účely úvěrových dotazů a dopisy vysvětlující případné finanční dary, které obdržíte na koupi domu, například pomoc s akontací od členů rodiny.

Jakmile shromáždíte dokumenty, požádáte o hypotéku prostřednictvím webových stránek věřitele. Připravení všech dokumentů může urychlit proces získání předběžného schválení, protože mohou ukázat svým upisovatelům, že skutečně máte kvalifikaci pro splácení hypotéky.

Poslední aktualizace: 02. 05. 2020