Hypotéka – nekonečný úvěr s možností přejít jinam

7 minut čtení

Na hypotéce je nejhorší propočet let. Samozřejmě hrají úroky, fixace, zajištění a různé druhy splácení důležitou roli. Ale pohled na mladé manžele, kteří si před podpisem úvěru pohlédnou do očí a uvědomí si, že tomu druhému bude o 30 let víc, vyvolává mrazení v zádech.

Za svých 30 let od podpisu budou společně pracovat, žít, plodit děti, obstarávat si nábytek a vybavení. Vychovají děti, jejich děti budou již mít děti a oni pomalu začnou přemýšlet o důchodu. Tehdy teprve zaplatí poslední splátku.

Hypotéky v České republice se obecně řídí stejnými zásadami jako v jiných zemích. Zájemce si může vzít hypoteční úvěr na bydlení, refinancovat hypotéku, nebo dokonce na vývoj nebo realizaci nemovitostí.

V České republice je mnoho různých finančních institucí nabízejících hypotéky nebo třeba i hypotéky dopředu. Banky, nebankovní společnosti a veřejné půjčovny jsou mezi nimi.

Všichni tito poskytovatelé mají atraktivní nabídky, které se nejprve musí dobře porovnat, pokud dotyčný hledá ten nejlepší úvěr ze všech. Výše úrokové sazby je obvykle vyšší u nebankovních institucí než u bank.

Než si člověk vezme hypoteční úvěr, měl by zvážit následující:

• od roku 2011 jsou nastaveny minimální úrokové sazby na hypotečních úvěrech na dobu 30 let – banka, kterou lidé zvolí, si může nastavit jakoukoli úrokovou sazbu
• ve většině případů bude vyžadováno schválení minimálního požadovaného příjmu pro schválení úvěru
• věřitelé budou většinou požadovat, aby žadatel doložil svůj zdravotní stav
• údaje o poplatcích za hypoteční úvěry se u online srovnávačů obvykle liší v závislosti na poskytovateli – banky mají vyšší poplatky za hypotéky a mnoho dodatečných poplatků, jako jsou poplatky za vedení účtu

Pro více informací může zájemce navštívit Finanční správu České republiky. V České republice je mnoho finančních institucí poskytujících hypoteční úvěry s velmi atraktivními nabídkami. Může se zde také získat zvýhodnění při žádosti o státní podporu.

Mnoho společností specializujících se na hypotéky a poskytovatelů úvěrů dokážou nabídnout pomocnou ruku zájemci při sestavování hypoteční žádosti. Také existuje spoustu online srovnávačů a kalkulaček, které pomohou porovnat nabídky a zvolit si ten nejvýhodnější úvěr.

Co je to hypotéka

Hypotéka je typ úvěru, který spotřebitelé používají k získání financí na nákup nemovitosti nebo její rekonstrukci, popř. vybavení nemovitosti. Věřitelé poskytující hypotéky očekávají, že účastník hypotéky bude splácet hypoteční úvěr, který doplní ručením vázaným na nemovitost.

Splátky a úrokové sazby se mohou lišit v závislosti na již zmíněné rekonstrukci (konkrétních úpravách) a konkrétním produktu poskytovaném věřitelem.

Podmínky hypotéky

Vzpomínáš, jak jsme tehdy podepisovali hypotéku? Zeptají se mnozí svého protějšku, pokud se mezitím nerozvedli, nerozešli nebo neodregistrovali svoje partnerství.

A může se stát, že si ani nevzpomenou kde, kdy a za jakých okolností podepisovali tento nekonečný závazek, protože mohou prostřídat banky jako svoje boty, mohou kroužit mezi podmínkami, výší úroků a vybírat si. Za 30 let je možností opravdu mnoho.

Co udělat pro získání hypotéky:

• udělat si vlastní finanční analýzu – klient musí mít dobrou finanční historii, stabilní práci a dobrou bonitu
  • bankovní instituce potřebují prokázat, že klient je schopen splácet hypotéku
  • podrobně zkoumají finanční historii klienta a provádí důkladnou finanční analýzu
  • zkontrolují klientův příjem, výdaje, úvěry, záznamy o úvěrové bonitě a osobní daňové přiznání
• udělat si analýzu imobiliárních trhů
  • před výběrem dané nemovitosti je důležité provést si cenovou analýzu
  • banky analyzují, jak se tržní cena nemovitosti během období splácení hypotéky bude vyvíjet
  • důležité je také vědět, jaké jsou současné podmínky na trhu a jaké jsou ceny podobných nemovitostí, aby bylo zajištěno, že nabízená cena odpovídá tržní hodnotě
• projít si odpovídající dokumenty
  • mít potřebnou dokumentaci
  • banky budou požadovat potvrzení o zaměstnání, výpisy z bankovního účtu posledních několika měsíců, doklady o podnikání a další požadavky
• nastavit si úvěrové limity
  • bankovní instituce hodnotí přesnou částku, kterou jsou schopny poskytnout jako hypotéku, na základě úvěrové bonity a financí klienta
  • je rozumné si určit dolní limit úvěru, který chce žadatel získat, aby měl jistotu, že na financování dané nemovitosti bude mít dostatek prostředků

Za poskytnutí úvěru banky většinou požadují od klientů další pojistné, jako je například životní pojištění.

Změna banky

Fixace hypotéky je konkrétní doba, na kterou se dohodne určitý úrok, který se bude platit po celou dobu fixace. Většinou se jedná o dobu několika let, avšak občas se může pohybovat i v desítkách let. Úrok se platí dohodnutou částkou po celou dobu.

U fixace se platící klient může setkat s malým úrokem, který se může za určité období zvýšit a snížit. Doba fixace je dobrá pro zájemce o hypotéku, protože má jistotu, že úroková sazba je po celou dobu fixace stejná a nikdy se nezmění.

To tedy znamená, že může přesně plánovat svoji platební schopnost po celou dobu dokončení hypotečního úvěru.

Měnit partnery nemusí být v případě hypotéky žádná legrace. Vypořádání vzájemných závazků se může nevyplatit, protože velkou část spolykají lační právníci a další banky.

S koncem fixace vzniká právo na změnu banky, nicméně není to zrovna levná záležitost. Částky se vyjadřují v procentech a znamenají často desetitisícové hodnoty.

Dosahují tak třeba několika splátek. Proto je fixace problém nejen z hlediska změny banky, a také podmínek změny a otázkou je, zda se několik desetin v úročení skutečně vyplatí.

Běhání po úřadech

Se změnou hypoteční banky platí také povinnost předložení dokladů. A není to jen tak malá starost. Nové bance se musejí předložit výpisy z katastru, účty, smlouvy a potvrzení.

Čas tedy hraje důležitou roli a pokud chce klient licitovat s bankami o úroku, je nejlepší zkusit sice hypotéku udat v jiné bance, a včas sdělit svojí úvěrující instituci, že má lepší nabídku. Když ji banka dorovná, nevyplatí se přejít jinam.

Výše poplatků

Poplatky na úvěr od banky mohou být různé, v závislosti na bankovních podmínkách účelu úvěru, výši úvěru a dalších faktorech.

Nejčastěji u úvěru za nákup nemovitosti se bude jednat o poplatek za zprostředkování úvěru, a poplatky za úkony advokáta a finančního analytika ze strany banky, notářské poplatky, poplatky za vyhotovení smluv a případně i poplatky za schválení hypotečního úvěru ze strany Hypotečního úřadu.

Tyto poplatky mohou být zahrnuty v úvěru, nebo mohou být placeny samostatně.

Poplatek není tedy zanedbatelná část nákladů na hypotéku. Dosahuje běžně téměř jednoho procenta a splácí se hned při schválení. Běžně mají banky stanovených 0,8 až 0,9 % a minimální částku od 5.000 do 10.000 Kč za jednotlivý hypoteční úvěr.

Úvěr na 2 miliony korun, který pomalu ani nezajistí slušné bydlení, vyjde na poplatku na 16.000 až 18.000 Kč. O ty definitivně klient přijde a k tomu požaduje většina bank alespoň 10 % financování nákupu nemovitosti z vlastních zdrojů. Na začátek tady finanční náklady jen letí.

Poplatky za vedení úvěru

Ačkoliv banka nemá při včasném splácení problémy, účtují si hypoteční instituce poměrně slušný poplatek. Většinou jde o sto až dvě stě korun. Při 30 letech splácení a stokorunové bankovní dani tak zájemce zaplatí 36.000 a 200 korun znamená logicky dvojnásobek.

Hypoteční banky tak získávají mnoho dalších prostředků mírným, ale zajištěným příjmem, který je nestojí mnoho námahy.

Při změně banky jde tedy o dobrý propočet také skrytých výhod a nevýhod. K vlastní bance by člověk neměl přistupovat nepřátelsky a jednat. Banky jsou sice takové monumenty předpisů a rozhodnutí, ale jsou zároveň podnikatelskými subjekty.

Hypotéka je pro banku krásným a dlouhodobým zdrojem příjmů, na který se může spolehnout. Hypoteční úvěry zajišťují dobrou likviditu a nezatěžují banku žádnými riziky a problémy. Proto o hypotéku stojí. Nejlepší je tedy starý trik o lepší nabídce. Ušetří se nervy, čas a nakonec i peníze.

Nejlepší hypotéky v české republice

České banky nabízejí různé druhy hypoték s různými úrokovými sazbami, sazbami jistiny, výšemi úvěru a dalšími položkami, které je nutné zvážit při výběru nejvhodnější hypotéky. Neexistuje banka, která by nabízela úplně ty nejlepší hypotéky ze všech a seděly by tak všem lidem, kteří by o ně žádali.

Je důležité si uvědomit, že hypotéky mají stanovenou dobu splácení, danou úrokovou sazbu, případné poplatky a různé další informace.

Než se zájemce o hypotéku rozhodne pro nějakou konkrétní hypotéku, měl by porovnat různé nabídky a ujistit se, že si může dovolit splácet stanovené a pravidelné měsíční splátky. Také by měl posoudit, zda má finanční rezervu pro případ, že by nemohl včas splácet.

Pokud bude klient pravidelně splácet, měl by se také ujistit, že bude mít možnost půjčku splatit předčasně, čímž ušetří na úrocích.

V České republice poskytují hypotéky mnohé finanční instituce, jako například Raiffeisenbank, Česká spořitelna, Fio Banka, Komerční banka, Moneta Money Bank, Československá obchodní banka (ČSOB), UniCredit Bank atd. Kdo se zajímá o hypotéku, může využít třeba kalkulačku půjčky Komerční banky nebo jiné společnosti.

Poslední aktualizace: 04. 02. 2023